Co dalej z mieszkaniami w Polsce?

Rynek mieszkań w Polsce bardzo się zmienia. Czas łatwego zarobku na nieruchomościach mija. Po 2026 roku ceny i warunki najmu będą zależeć od nowych czynników. Najważniejszym z nich jest mniejsza liczba Polaków i to, że będziemy starsi.

W tym artykule wyjaśniamy, jak wpłynie to na ceny mieszkań i rynek najmu. Dowiesz się, dlaczego to, gdzie masz mieszkanie, będzie ważniejsze niż kiedykolwiek. Podpowiemy też, gdzie szukać dobrych okazji do zakupu.

W skrócie: 3 pytania o przyszłość rynku mieszkań

Jak mniejsza liczba mieszkańców wpłynie na rynek? Polaków będzie mniej i będą starsi. Dlatego mniej osób będzie szukać dużych mieszkań dla rodzin. Więcej osób będzie potrzebować małych, dobrze połączonych z centrum lokali. Będą to na przykład single i osoby starsze.

Czy ceny mieszkań będą dalej rosły? Nie wszędzie. Przewidujemy, że rynek podzieli się na dwa trendy. W dużych miastach (jak Warszawa czy Kraków) ludzie nadal będą chcieli kupować mieszkania. Ale w mniejszych miastach, z których ludzie wyjeżdżają (np. w województwie świętokrzyskim), coraz więcej mieszkań będzie stało pustych. Tam ceny mogą realnie spaść.

Gdzie szukać okazji do zakupu mieszkania? Eksperci radzą, aby szukać mieszkań w dużych miastach i blisko nich (na obrzeżach). Zwykły najem będzie coraz mniej opłacalny. Warto pomyśleć o nowych pomysłach, na przykład o mieszkaniach dla seniorów lub co-livingu (mieszkaniu na abonament).

Wprowadzenie: dlaczego stare zasady już nie działają?

Przez lata mówiło się, że w Polsce brakuje mieszkań. To sprawiało, że ceny ciągle rosły. Dziś to się kończy. Liczby pokazują, że Polaków jest coraz mniej. To ten czynnik, a nie chwilowe programy, zdecyduje o przyszłości rynku.

Przez ostatnie 20 lat zakup mieszkania wydawał się pewną wygraną. Ceny rosły, bo wielu Polaków chciało mieć własne mieszkanie, a programy kredytowe w tym pomagały. Zakup mieszkania na wynajem, w dowolnym miejscu, prawie zawsze oznaczał zysk.

Ten czas się kończy. Wchodzimy w nowy, trudniejszy etap. Nie wystarczy już „kupić i czekać”. Zmieniają się fundamenty rynku. Co będzie miało największy wpływ na rynek po 2026 roku?

• Demografia: czyli to, że Polaków jest coraz mniej i jesteśmy coraz starsi.
• Podział kraju: Polska podzieli się na dwa rynki. W jednym ceny będą rosły, w drugim spadały.
• Migracja: czyli przyjazdy cudzoziemców. To, czy rząd na nie pozwoli, jest kluczowe dla rynku najmu.

Musisz zrozumieć te trzy czynniki. Pomoże Ci to chronić Twoje pieniądze i dobrze ulokować oszczędności w przyszłości.

Co demografia mówi o przyszłości mieszkań?

Mówi, że Polaków będzie mniej i będziemy starsi. Przez to będziemy potrzebować zupełnie innych mieszkań niż teraz.

Największym wyzwaniem dla rynku mieszkań jest to, że Polaków będzie coraz mniej. Prognozy urzędów (Eurostat i GUS) są alarmujące. Według nich do 2040 roku ubędzie nas nawet kilka milionów.

Dlaczego tak się dzieje?

1. Rodzi się mało dzieci.
2. Umiera coraz więcej osób ze starszych roczników, które urodziły się po wojnie.

Szybko zmienia się też wiek Polaków. Jesteśmy coraz starsi. Już teraz co piąty Polak ma 65 lat lub więcej. W 2060 roku będzie to co trzecia osoba.

Jak to wpłynie na rynek mieszkań? Zmieni się to, jakich mieszkań będziemy szukać:

• Mniej dużych mieszkań: Mniej osób będzie potrzebować dużych, kilkupokojowych lokali dla rodzin.
• Więcej małych mieszkań: Więcej osób będzie szukać małych mieszkań, do których łatwo dojechać. Będą to single, pary bez dzieci i osoby starsze. Mieszkania te muszą być bez barier, na przykład bez schodów.
• Może być trudniej o kredyt: Mniej osób będzie pracować, a więcej będzie na emeryturze. To może osłabić gospodarkę. Przez to w przyszłości może być trudniej dostać kredyt na mieszkanie.

Czy Polska podzieli się na dwa rynki mieszkań?

Tak. Ten podział już widać i będzie on coraz większy. Zamiast jednego „rynku” będziemy mieć miejsca, gdzie ceny rosną, i miejsca, gdzie spadają.

Nie warto już kupować mieszkania w dowolnym miejscu. Trzeba dobrze sprawdzić, gdzie to robimy. Polska podzieli się na dwa rodzaje rynków mieszkaniowych.

1. Miejsca, gdzie ceny mogą spadać (ryzyko pustych mieszkań)

Są to regiony, z których ludzie szybko wyjeżdżają. Na przykład w województwie świętokrzyskim czy opolskim do 2060 roku ubędzie ponad 25% mieszkańców. Podobnie będzie w województwie łódzkim czy lubelskim.

Co to oznacza dla Ciebie, jeśli masz tam mieszkanie?

• Mniej ludzi będzie szukać lokali.
• Coraz więcej mieszkań będzie stało pustych.
• Trudniej będzie je wynająć lub sprzedać za dobrą cenę.

2. Miejsca, gdzie ceny wciąż mogą rosnąć

Po drugiej stronie są duże miasta, w których jest praca i dobra infrastruktura (drogi, szkoły, szpitale).

Jedynym regionem, gdzie mieszkańców przybędzie, jest Mazowsze (o 2,1% do 2060 roku). Ludzie przenoszą się do dużych miast z mniejszych miejscowości.

Gdzie warto kupować mieszkania?

• Głównie w największych miastach: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu.
• Warto też szukać na obrzeżach tych miast (w tak zwanych „obwarzankach”). Tam również będą się przenosić nowi mieszkańcy.

Jaka jest w tym rola migracji (przyjazdów cudzoziemców)?

Jest kluczowa. Bez pracowników z zagranicy rynek najmu bardzo ucierpi. Nie wiadomo jednak, czy rząd pozwoli na ich łatwy przyjazd.

W Polsce brakuje rąk do pracy, bo Polaków jest coraz mniej. Dlatego przyjazdy cudzoziemców są postrzegane jako ratunek.

Pracownicy z zagranicy bardzo pomagają polskiej gospodarce. W latach 2014-2021 dodawali rocznie około 0,5 punktu procentowego do wzrostu PKB. Obecnie w Polsce mieszka około 2,5 miliona cudzoziemców. Wielu z nich wynajmuje mieszkania, co napędza rynek najmu.

Jednak nie można zakładać, że tak będzie zawsze. To zależy od decyzji polityków. Rząd przyjął nową Strategię Migracyjną na lata 2025-2030. Kładzie ona nacisk na bezpieczeństwo i kontrolę. Rząd chce ograniczyć napływ ludzi i dokładnie sprawdzać, kto przyjeżdża.

To duży problem. Gospodarka potrzebuje pracowników. Ale polityka bezpieczeństwa może ten napływ zatrzymać. Rząd przewiduje nawet, że w latach 2024-2025 z Polski więcej osób wyjedzie, niż do niej przyjedzie. Dla właściciela mieszkania na wynajem to ważny sygnał. Nie można być pewnym, że klienci z zagranicy zawsze będą.

Co może stać się z cenami mieszkań i czynszów po 2026 roku?

Eksperci przewidują 3 główne możliwości. Najbardziej prawdopodobne jest to, że ceny w dużych miastach lekko wzrosną lub się ustabilizują.

1. „Spokojne lądowanie” (najbardziej prawdopodobne – 60% szans)

• Co to znaczy? W 2025 roku ceny przestaną szybko rosnąć. W 2026 roku mogą trochę wzrosnąć (o kilka procent).
• Dlaczego? Kredyty będą trochę łatwiej dostępne (bo stopy procentowe prawdopodobnie spadną).
• Co z najmem? Na rynku najmu będzie równowaga. Liczba ofert będzie podobna do liczby chętnych. W mniejszych miastach mogą pojawić się pierwsze kłopoty ze znalezieniem najemcy.

2. „Regionalne problemy” (30% szans)

• Co to znaczy? Problemy w regionach, z których ubywa mieszkańców, zaczną się szybciej (już w latach 2026-2028).
• Co się stanie? Coraz więcej mieszkań będzie stało pustych. Ceny najmu i sprzedaży w tych miejscach spadną. Nawet jeśli cena na umowie będzie stała, to realnie (po odliczeniu inflacji) wartość mieszkania będzie mniejsza.
• Co to może spowodować? Na przykład bardzo surowa polityka migracyjna (mało cudzoziemców) lub problemy gospodarcze.

3. „Więcej imigracji” (10% szans)

• Co to znaczy? To najmniej prawdopodobna opcja. W Polsce brakuje rąk do pracy. Rząd może więc bardzo ułatwić przyjazd pracownikom z zagranicy.
• Co się stanie? Jeśli tak się stanie, dużo więcej osób będzie szukać mieszkań do wynajęcia. To podniesie ceny najmu i sprzedaży w całym kraju.

Czym polski rynek najmu różni się od reszty Europy?

Mamy bardzo mało mieszkań na wynajem. Większość Polaków woli mieć własne mieszkanie. Mamy też zaskakująco dużo pustych mieszkań, które mogą trafić na rynek, gdy ceny najmu rosną.

Aby zrozumieć przyszłość rynku, warto wiedzieć, czym się on wyróżnia.

1. Mało kto wynajmuje. W Polsce tylko 4 na 100 rodzin wynajmuje mieszkanie od kogoś. Większość woli mieć własne mieszkanie. Dla porównania, w Niemczech wynajmuje prawie połowa mieszkańców. W Polsce najem jest często tylko chwilowym rozwiązaniem, zanim ktoś weźmie kredyt.
2. Dużo pustych mieszkań. Chociaż mówi się, że brakuje mieszkań, w Polsce ponad 1,7 miliona lokali stoi pustych (dane z 2021 roku). Co to oznacza? Gdy ceny najmu rosną, właściciele tych mieszkań często decydują się je wynająć. To zwiększa liczbę ofert i hamuje dalszy wzrost cen. Działa to jak bufor bezpieczeństwa.
3. Pojawiają się firmy wynajmujące mieszkania. Do tej pory mieszkania wynajmowały głównie osoby prywatne. Teraz na rynek wchodzą duże firmy (nazywa się je PRS, czyli sektor najmu instytucjonalnego). Kupują one całe bloki, aby je wynajmować. Oferują wysoki standard i jasne zasady. To większa konkurencja dla prywatnych właścicieli. Będą oni musieli bardziej dbać o swoje mieszkania i najemców.

Gdzie szukać zysków na nowym rynku?

Na czym można jeszcze zarobić? Skończyły się czasy, gdy można było zarobić na każdym mieszkaniu. Teraz trzeba dobrze wybierać. Warto zrobić dwie rzeczy.

1. Sprawdź swoje mieszkania i pomyśl o zmianie lokalizacji

Sprawdź, czy Twoje mieszkania są w regionach, z których ludzie wyjeżdżają. Jeśli tak, rośnie ryzyko, że będą stały puste i stracą na wartości. Warto pomyśleć o ich sprzedaży.

Lepiej przenieść pieniądze tam, gdzie mieszkańców przybywa. Szukaj mieszkań w dużych miastach i na ich dobrze skomunikowanych obrzeżach.

2. Znajdź swoją grupę klientów (niszę)

Zwykły wynajem będzie coraz mniej opłacalny. Pojawia się duża konkurencja ze strony firm (PRS). Lepiej poszukać specjalnej grupy klientów. Gdzie są największe szanse?

• Mieszkania dla seniorów: To nisza z wielką przyszłością. Polacy się starzeją i brakuje mieszkań dla starszych osób. Chodzi o lokale na parterze, z windą, bez progów, blisko sklepów i lekarza.
• Mieszkania dla pracowników: Wciąż brakuje miejsc dla pracowników (także z zagranicy) blisko fabryk, magazynów czy dużych budów. Plusem są długie umowy z firmami, które płacą za swoich ludzi.
• Co-living (mieszkanie „na abonament”): To coś dla młodych, mobilnych osób i singli. Wynajmują oni pokój, ale mają dostęp do świetnie wyposażonej kuchni czy miejsca do pracy. W cenie są już wszystkie opłaty, internet i sprzątanie. Działa to jak subskrypcja.

Podsumowanie: co warto zapamiętać?

Kończą się czasy łatwego zarobku na mieszkaniach. Rynek staje się trudniejszy. Wygrają te osoby, które będą myśleć o przyszłości i potrafią się dostosować.

Oto 4 najważniejsze wskazówki:

1. Patrz na mapę. Nie kupuj mieszkań w miejscach, z których ludzie uciekają. Wybieraj duże miasta i ich okolice. Pomocny będzie w tym nasz serwis – projektdeweloper.pl – wejdź na stronę główną i zobacz, jak kształtują się ceny mieszkań.
2. Znajdź swoją grupę klientów. Zastanów się, czy nie lepiej wynajmować mieszkania seniorom, studentom lub pracownikom.
3. Działaj jak firma. Samo posiadanie mieszkania to za mało. Musisz o nie dbać i dobrze traktować najemców, bo konkurencja rośnie.
4. Sprawdzaj dane, nie emocje. Nie kieruj się tym, co mówią znajomi. Sprawdzaj twarde dane o liczbie ludności i przeprowadzkach w Twoim regionie.